Energieausweis: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Fünf Angaben müssen in jedes Inserat — auch in eines auf der eigenen Website. Zum 1. Januar 2027 ändert sich, welche das sind. Wer Objekte selbst veröffentlicht, hat damit einen Termin im Kalender. Wie Eigentümer überhaupt auf Sie aufmerksam werden, steht unter Bewertungsrechner auf der Makler-Website.
ZWEI OBJEKTE
Warum die Angaben überhaupt verlangt werden
Von außen sehen zwei Häuser ähnlich aus. Was sie im Betrieb kosten, unterscheidet sich um ein Vielfaches — und genau das soll die Anzeige sichtbar machen.
UNSANIERT
Einfachverglasung, ungedaämmte Fassade, alte Heizung. Ein Interessent erkennt das auf dem Foto nicht zuverlässig — an den Kennwerten schon. Deshalb gehören sie in die Anzeige und nicht erst ins Exposee.
SANIERT
Neue Fenster, gedämmte Fassade, moderne Anlage. Hier sind die Pflichtangaben kein lästiges Beiwerk, sondern Ihr stärkstes Verkaufsargument — und viele Inserate verschenken es im Kleingedruckten.
Die Pflicht lässt sich als Vorteil lesen
Bei einem gut gedämmten Objekt sprechen die Kennwerte stärker für das Objekt als jede Beschreibung. Wer sie gut sichtbar ausgibt statt versteckt, erfüllt die Vorschrift und verkauft zugleich besser. Das ist einer der seltenen Fälle, in denen beides zusammenfällt.
Jeder Posten hat seinen Preis, und der steht vor dem ersten Termin fest. Was Ihre Website kostet, ergibt sich aus dem, was sie wirklich braucht – nicht aus einem Paket.
ALS FELDER
Felder statt Fließtext
Die Angaben in einem Absatz zu verstecken erfüllt die Pflicht formal, aber niemand findet sie. Als eigene Felder sind sie prüfbar — und werden von Portalen übernommen.
Die Felder, nicht die Auslegung.
DIE LAGE
Zwei Änderungen in zwei Jahren
Wer seine Objektseiten seit längerem nicht angefasst hat, arbeitet mit zwei überholten Annahmen — einer alten und einer bald alten.
01
Das Gesetz heißt nicht mehr GEG
Seit dem 29. Juli 2026 trägt das maßgebliche Gesetz den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Vorschrift zu Immobilienanzeigen ist weiterhin § 87, und an den fünf Angaben ändert die Umbenennung nichts. Wer allerdings in Textbausteinen oder Hinweisen noch das alte Gesetz zitiert, hat einen veralteten Stand auf der Seite stehen.
02
Zum 1. Januar 2027 ändert sich der Pflichttext
Dann greift neues Energieausweisrecht, und die Angaben in jeder Anzeige sehen anders aus. Das betrifft nicht nur die Portale, die ihre Formulare ohnehin anpassen — sondern jedes Objekt, das Sie auf Ihrer eigenen Website führen. Genau dafür sorgt niemand automatisch.
Hinweis aus der Praxis
Ein Bereich, der drei Monate nach Veröffentlichung keine Zugriffe bekommt, hat meist kein Textproblem, sondern ein Nachfrageproblem: Nach dem Thema wird in dieser Region nicht gesucht. Deshalb steht bei uns die Recherche vor dem ersten Satz.
„Wir haben zwei Jahre eine schöne Seite gehabt und nicht einen einzigen Anruf darüber bekommen. Niemand hat uns gesagt, dass die Struktur fehlt.“
Inhaber eines Sanitärbetriebs, 14 Mitarbeiter, Rhein-Kreis Neuss
Zusammengefasst: Sichtbarkeit entsteht nicht aus Gestaltung, sondern aus Abdeckung. Wer viele Fragen vollständig beantwortet, wird oft gefunden — wer eine Seite hat, einmal.
DER AUFBAU
Felder statt Fließtext — der ganze Unterschied
Ob eine Rechtsänderung Sie einen Vormittag oder zwei Tage kostet, entscheidet sich beim Bau der Objektseiten, lange vorher.
Was ein Feld bringt
Jede Pflichtangabe bekommt ein eigenes Feld: Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse. Die Vorlage bestimmt, wie und wo sie ausgegeben werden — in der Detailansicht und in der Ergebnisliste zugleich. Ändert sich die Vorschrift, ändert man die Vorlage. Und beim Anlegen eines Objekts fällt sofort auf, wenn ein Feld leer bleibt.
Was Fließtext kostet
Steht alles in einem Beschreibungstext, ist jedes Objekt ein Einzelfall. Niemand sieht, ob etwas fehlt; die Angaben stehen mal oben, mal unten, mal gar nicht. Und in der Ergebnisliste fehlen sie fast immer, weil dort nur ein Auszug erscheint. Das ist kein Schönheitsfehler, sondern genau die Stelle, an der abgemahnt wird.
WENN EINE SCHNITTSTELLE LÄUFT
Fragen Sie Ihren Software-Anbieter, ob und wann er auf das neue Recht umstellt und ob die Felder auch in Listen und Teasern ausgegeben werden. Beides ist keine Selbstverständlichkeit.
„Eine Stadtseite ohne eigene Inhalte ist eine Behauptung. Mit eigenen Inhalten ist sie ein Nachweis.“
Aus unserem Bauplan-Leitfaden, Abschnitt „Regionale Bereiche“
Diese Seite ist ein Überblick und keine Rechtsberatung — was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Anwalt oder Ihr Verband.
Wer ein Dach, eine Heizung oder einen Elektriker braucht, tippt zwei Wörter ins Telefon und ruft den ersten Betrieb an, der seriös aussieht und eine Nummer zeigt. Empfehlung bringt weiter Arbeit. Sie bringt nur keine neuen Kunden nach.
der Anfragen an Handwerksbetriebe kommen vom Mobiltelefon. Wer dort nicht lesbar ist, wird nicht angerufen.
entscheiden, ob jemand bleibt oder zurück zur Trefferliste geht. Danach ist er beim Nachbarbetrieb.
VIER FEHLERQUELLEN
Woran es in der Praxis scheitert
Nicht am Unwillen — an vier Stellen, die technisch bedingt sind und die man nur bemerkt, wenn man gezielt hinsieht.
01
Die Angaben fehlen auf der eigenen Seite
Im Portal ausgefüllt, weil das Formular es verlangt — auf der eigenen Website nicht, weil dort niemand danach fragt. Die Pflicht gilt aber für die Anzeige, nicht für das Portal. Das ist die häufigste Lücke überhaupt.
02
Sie stehen nur in der Detailansicht
Auf der Übersichtsseite und in Teasern erscheinen Bild, Preis und Fläche — die Pflichtangaben erst nach dem Klick. Auch eine Ergebnisliste ist aber eine Anzeige. Ein häufiger Aufbau, und einer, den man ohne Hinweis nie bemerkt.
03
Die Vorlage kennt kein Feld dafür
Viele Objektvorlagen sehen Felder für Zimmer, Fläche und Baujahr vor — aber keines für Energieträger oder Effizienzklasse. Dann landet die Angabe im Fließtext, wo sie beim nächsten Objekt vergessen wird.
04
Alte Objekte bleiben stehen
Verkaufte Objekte, die aus Bequemlichkeit online bleiben, sind weiterhin Anzeigen. Nach dem Jahreswechsel stehen sie mit dem alten Pflichttext da — der Grund, warum eine Aufräumregel zur Vorbereitung dazugehört.
Vier Fehlerquellen — alle vier technisch bedingt.
Vier Fehlerquellen — alle vier technisch bedingt.
DER TERMIN
Ab dem 1. Januar 2027 sieht der Pflichttext anders aus
Das neue Energieausweisrecht ändert, welche Kennwerte in einer Anzeige stehen müssen. Was genau am Stichtag gilt, sagt Ihnen Ihr Verband oder Ihr Anwalt — was ich Ihnen sagen kann, ist, wie Sie Ihre Seite so bauen, dass die Umstellung eine halbe Stunde dauert statt eines Nachmittags je Objekt.
01.01.2027
Stichtag
Portale stellen ihre Formulare um. Objekte auf der eigenen Seite muss jemand anfassen.
Der Unterschied liegt im Aufbau. Stehen die Angaben in eigenen Feldern, wird einmal die Vorlage geändert und alle Objekte ziehen mit. Stehen sie im Fließtext jedes Objekts, muss jedes einzeln überarbeitet werden — bei vierzig Objekten ist das der Unterschied zwischen einer halben Stunde und zwei Tagen. Genau deshalb lohnt es sich, das vor dem Jahreswechsel zu ordnen und nicht danach.
Am Objekt hängt mehr als der Schlüssel.
So sieht Ihr Kunde Ihre Seite.
Bilder, ein paar Absätze, ein Formular. Sieht ordentlich aus. Aber was sieht die Suchmaschine, wenn sie entscheidet, wen sie anzeigt?
So sieht Google Ihre Seite.
Kein Ort, kein Gewerk im Titel, eine Seite für zehn Leistungen. Für die Suche existiert dieser Betrieb kaum. Wir bauen die Struktur, die dort fehlt.
FÜNF ANGABEN
Was heute in jede Anzeige gehört
Stand August 2026 nach § 87 GModG, dem früheren GEG. Ausdrücklich keine Rechtsberatung — verbindlich ist Ihr Anwalt oder Ihr Verband.
| Angabe | Was gemeint ist | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis | Die beiden sind nicht vergleichbar — die Angabe gehört deshalb dazu |
| Kennwert | Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | Passend zur Ausweisart, mit Einheit — der Punkt, der ab 2027 anders aussieht |
| Energieträger | Wesentlicher Energieträger der Heizung | Bei mehreren Quellen die wesentliche benennen, nicht alle aufzählen |
| Baujahr | Baujahr des Gebäudes nach Ausweis | Aus dem Ausweis übernehmen, nicht aus dem Exposee schätzen |
Die Pflicht trifft die Anzeige, unabhängig davon, wer sie schaltet — Eigentümer wie Makler. Ein Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden und ist zugleich ein Wettbewerbsverstoß.
IN JEDE ANZEIGE
Was heute Pflicht ist
Ausweisart, Baujahr, Energieträger, Kennwert, Effizienzklasse. Fünf Angaben in jeder Anzeige — fehlt eine, ist es eine Ordnungswidrigkeit.
Zwei Änderungen in zwei Jahren.
VORGEHEN
Vier Schritte bis zum Jahreswechsel
Wer sie vor Ende des Jahres geht, hat am 1. Januar nichts zu tun.
SCHRITT 01
Bestand durchsehen
Wie viele Objekte stehen auf Ihrer eigenen Seite, und bei wie vielen fehlt eine der fünf Angaben? Meist reicht ein Nachmittag. Dabei fällt gleich auf, was längst verkauft ist und offline gehört.
SCHRITT 02
Auf Felder umstellen
Jede Pflichtangabe bekommt ein eigenes Feld statt einer Stelle im Fließtext. Das ist die eigentliche Arbeit — und der Grund, warum die Umstellung im Januar dann nur noch die Vorlage betrifft.
SCHRITT 03
Listen und Teaser prüfen
Erscheinen die Angaben auch in der Übersicht, in Suchergebnissen und in Teasern auf der Startseite? Das ist die Stelle, die am häufigsten übersehen wird — und auch dort handelt es sich um Anzeigen.
Ab Monat 6 · Laufender Zustand
Die Struktur wächst weiter
Jeden Monat entstehen neue Bereiche entlang des Bauplans: weitere Leistungen, weitere Städte, weitere Antworten. Jeder neue Bereich stärkt die vorhandenen, weil er zusätzliche Verbindungen in dieselbe Struktur bringt.
Zusammengefasst: Vier bis sechs Wochen bis zur fertigen Seite, drei bis sechs Monate bis zur ersten messbaren Bewegung, etwa ein Jahr bis zu einem belastbaren Zustand.
Drei Schritte, die in dieser Reihenfolge passieren müssen. Wer beim ersten scheitert, erlebt die anderen beiden nie.
Schritt eins besprechen
Die Angaben kommen von Ihnen — der Platz dafür von mir.
WAS 12WEB ÜBERNIMMT
Die Felder — nicht die Auskunft
Die Aufgabenteilung ist hier so klar wie bei Kanzleien und Praxen: Ich baue die Struktur, in der die Angaben sauber stehen. Was am Stichtag verlangt wird, sagt Ihnen Ihr Verband oder Ihr Anwalt.
ENTHALTEN
Objektvorlage mit eigenen Feldern für alle Pflichtangaben, Ausgabe in Detailansicht, Liste und Teaser, eine Durchsicht des Bestands auf fehlende Angaben, und die Umstellung der Vorlage zum Jahreswechsel als klar begrenzte Arbeit.
SIE ENTSCHEIDEN
Welche Werte in ein Objekt eingetragen werden und ob eine Angabe im konkreten Fall verlangt ist. Ich richte die Felder ein und weise darauf hin, wenn eines leer bleibt — ausfüllen und verantworten müssen Sie.
NICHT ENTHALTEN
Keine Auslegung des Gebäudemodernisierungsgesetzes, keine Prüfung einzelner Inserate, keine Bewertung einer Abmahnung, keine Energieausweise. Auch keine Anbindung an eine Maklersoftware als Standardleistung — das hängt am jeweiligen Anbieter.
AB 2027
Die Klassen ändern sich
Ab Januar 2027 gilt eine neue Einteilung. Wer die Angaben als Felder pflegt, ändert eine Zeile — wer sie im Fließtext hat, geht jede Anzeige einzeln durch.
Vier Schritte bis zum Jahreswechsel.
Kein Baukasten.Kein Abo.Kein Warten.
Websites für Handwerksbetriebe und kleine Dienstleister. Sie erzählen eine Stunde am Telefon, wir bauen daraus die Seite, die Ihre Kunden finden.
Preis für meinen BetriebHALTUNG
Was Sie hier nicht bekommen
Rechtsänderungen sind ein beliebter Verkaufsanlass. Vier Dinge kommen hier deshalb nicht vor.
×
Angstmache zum Stichtag
Keine Formulierungen, die eine Frist zur Bedrohung machen. Der 1. Januar 2027 ist ein Termin, kein Notfall — und wer bis dahin auf Felder umgestellt hat, merkt ihn kaum.
×
Rechtsauskunft im Gewand einer Dienstleistung
Keine Aussage darüber, ob eine bestimmte Anzeige zulässig ist. Das ist Rechtsberatung, und die darf ich nicht erbringen — auch dann nicht, wenn die Antwort naheliegend erscheint.
×
Ein Paket, das die Pflicht abnimmt
Keine Zusage, dass Ihre Inserate nach dem Umbau rechtlich nicht mehr angreifbar sind. Ich sorge dafür, dass jede Angabe einen Platz hat und ausgegeben wird. Ob der Inhalt stimmt, entscheiden Sie mit Ihrem Ausweis.
×
Ein Abo für Rechtsänderungen
Keine monatliche Gebühr dafür, dass jemand Gesetze beobachtet. Die Umstellung ist eine begrenzte Arbeit mit einem Termin — und wird als solche berechnet.
HÄUFIGE FRAGEN
Fragen zum Energieausweis in Anzeigen
Gilt das auch für meine eigene Website?
–
Ja. Die Pflicht trifft die Anzeige, nicht das Portal. Ein Objekt auf Ihrer eigenen Seite ist eine Anzeige wie jede andere — und weil dort kein Formular die Eingabe erzwingt, ist es die häufigste Lücke überhaupt. Auch Übersichtslisten und Teaser zählen dazu.
Was ändert sich zum 1. Januar 2027?
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Wir nutzen eine Maklersoftware mit Schnittstelle. Reicht das?
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Was passiert bei einem Verstoß?
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Unsere Objekte stehen im Fließtext. Wie aufwendig ist die Umstellung?
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Für wen
Der Aufbau ist derselbe. Was sich unterscheidet, sind die Fragen, die Ihre Kunden stellen.
Erst reden,
dann rechnen.
Das erste Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Wenn wir die Falschen sind, sagen wir es im Telefonat.
Sie schicken das Formular oder rufen an.
Antwort am selben Werktag, bis 18 Uhr.
Telefonat, eine Stunde, zum Wunschtermin.
Festpreisangebot auf einer Seite, schriftlich.
In zwei Minuten ausgefüllt
Ihre Angaben gehen verschlüsselt direkt an uns und werden nicht weitergegeben.
