Objekte auf der eigenen Website
Die meisten Maklerseiten führen eine Objektliste, weil man das so macht. Die Frage, die vorher gehört: Wer sieht sie sich überhaupt an — und was sucht der dort?
PFLICHTANGABEN
Auch die Übersicht ist eine Anzeige
Der Punkt, an dem Objektlisten auf eigenen Websites am häufigsten angreifbar sind — und den man ohne Hinweis nie bemerkt.
Wo die Angaben stehen müssen
Die Energieangaben nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes gehören in jede Anzeige — nicht nur in die Detailansicht, sondern auch in Ergebnislisten und in Teaser auf der Startseite. Genau dort fehlen sie fast immer, weil die Vorlage nur einen Auszug ausgibt und niemand daran gedacht hat.
Warum das eine Aufbaufrage ist
Stehen die Angaben in eigenen Feldern, gibt die Vorlage sie überall aus, wo ein Objekt erscheint — einmal eingerichtet, danach automatisch. Stehen sie im Beschreibungstext, ist jedes Objekt ein Einzelfall, und beim nächsten wird es vergessen. Zum 1. Januar 2027 ändert sich der Pflichttext ohnehin; wer bis dahin auf Felder umgestellt hat, ändert dann eine Vorlage statt vierzig Objekte.
WAS SIE PRÜFEN KÖNNEN
Sehen Sie sich Ihre Objektübersicht an, nicht die Detailseite. Stehen dort Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse? Wenn nicht, ist das die Stelle.
„Eine Stadtseite ohne eigene Inhalte ist eine Behauptung. Mit eigenen Inhalten ist sie ein Nachweis.“
Aus unserem Bauplan-Leitfaden, Abschnitt „Regionale Bereiche“
Diese Seite ist ein Überblick und keine Rechtsberatung — was in Ihrem Fall verlangt ist, klärt Ihr Verband oder Ihr Anwalt.
Von 5 Seiten auf 23.
Nach Plan.
Texte, Bilder und Leistungen waren im Betrieb längst da. Sie standen nur alle auf derselben Seite. Wir haben sie auseinandergezogen, jede bekam ihre eigene Adresse — und Google fand sie.
DIE LAGE
Die Objektliste konkurriert nicht mit den Portalen
Wer das versucht, verliert — und investiert dabei in Technik, die niemand benutzt. Der Nutzen liegt woanders, und er ist größer, als er aussieht.
01
Gesucht wird auf den Portalen
Dort liegen alle Angebote nebeneinander, mit Filtern nach Umkreis, Preis und Fläche. Dagegen kommt keine Maklerseite an, und es lohnt auch nicht, es zu versuchen. Eine aufwendige Suche mit Filtern auf der eigenen Seite ist bei den meisten Büros Geld, das anderswo mehr bringt.
02
Angesehen wird sie trotzdem — von zwei Gruppen
Der Interessent, der Ihr Objekt schon kennt und wissen will, mit wem er es zu tun hat. Und der Eigentümer, der überlegt zu verkaufen und sieht, wie Sie Objekte darstellen. Die zweite Gruppe ist die wertvollere — und für die ist Ihre Objektliste eine Arbeitsprobe.
Hinweis aus der Praxis
Ein Bereich, der drei Monate nach Veröffentlichung keine Zugriffe bekommt, hat meist kein Textproblem, sondern ein Nachfrageproblem: Nach dem Thema wird in dieser Region nicht gesucht. Deshalb steht bei uns die Recherche vor dem ersten Satz.
„Wir haben zwei Jahre eine schöne Seite gehabt und nicht einen einzigen Anruf darüber bekommen. Niemand hat uns gesagt, dass die Struktur fehlt.“
Inhaber eines Sanitärbetriebs, 14 Mitarbeiter, Rhein-Kreis Neuss
Zusammengefasst: Sichtbarkeit entsteht nicht aus Gestaltung, sondern aus Abdeckung. Wer viele Fragen vollständig beantwortet, wird oft gefunden — wer eine Seite hat, einmal.
VIER FEHLER
Was Objektseiten regelmäßig verschenken
Vier Punkte, die ein Eigentümer bemerkt, ohne dass er es benennen könnte — und die alle vier leicht zu beheben sind.
01
Schlechte Bilder
Zu dunkel, schief, Möbel im Weg, aus der Tür heraus fotografiert. Bei einer Immobilie entscheidet das Bild stärker als bei fast jedem anderen Gegenstand — und ein Eigentümer, der seine Wohnung so dargestellt sähe, ruft woanders an.
02
Verkaufte Objekte bleiben stehen
Aus Bequemlichkeit online gelassen, oft ohne Kennzeichnung. Das wirkt zunächst nach vollem Auftragsbuch — und ist rechtlich weiterhin eine Anzeige mit allen Pflichtangaben. Ein Vermerk verkauft oder eine Referenzliste lösen dasselbe sauber.
03
Pflichtangaben nur in der Detailansicht
In der Übersicht stehen Bild, Preis und Fläche — die Energieangaben erst nach dem Klick. Auch eine Ergebnisliste ist eine Anzeige. Das ist die häufigste Stelle, an der es angreifbar wird.
04
Kein Weg zum Eigentümer
Die Objektseite spricht nur Käufer an. Dabei sieht sie auch der Eigentümer, der überlegt zu verkaufen — und für den steht dort nichts: kein Hinweis, wie eine Bewertung abläuft, kein Weg zum Ortstermin.
Vier Fehler — alle vier bemerkt der Eigentümer.
Vier Fehler — alle vier bemerkt der Eigentümer.
ZWEI LESER
Dieselbe Seite, zwei Erwartungen
Beide sehen Ihre Objektliste. Was sie dort suchen, ist verschieden — und beides lässt sich auf einer Seite bedienen, wenn man es weiß.
| Wer | Was er sucht | Was dafür auf die Seite gehört |
|---|---|---|
| Interessent, der das Objekt kennt | Mit wem habe ich es zu tun? | Namen, Gesichter, Ablauf einer Besichtigung, Erreichbarkeit |
| Interessent, der stöbert | Was gibt es sonst noch? | Schlichte Übersicht mit Verweis auf Ihre Portalangebote — mehr braucht es nicht |
| Eigentümer, der überlegt | Wie würden die mein Haus darstellen? | Sorgfältige Bilder, vollständige Angaben, ein Weg zur Bewertung |
| Eigentümer nach dem Verkauf | Wie lief es bei anderen? | Referenzen mit Einwilligung — verkauft in Wochen sagt mehr als jedes Adjektiv |
Zeile drei ist die, an die kaum jemand denkt — und die über die Aufträge entscheidet, von denen Ihr Büro lebt.
Gewerk, Ort, Nummer, ein Bild von echter Arbeit. Kein Karussell, kein Ladebalken, keine Suche nach dem Anrufknopf.
Preise, Urlaubszeiten, Stellenanzeige, neue Referenz. Vier Felder, ein Knopf, kein Handbuch. Alles andere übernehmen wir.
ZWEI ERWARTUNGEN
Dieselbe Seite, zwei Leser
Der Suchende will Grundriss, Lage, Kosten. Der Eigentümer, der verkaufen will, schaut sich an, wie Sie fremde Objekte darstellen — und schließt daraus auf seines.
Auch die Übersicht ist eine Arbeitsprobe.
ZWEI AUFNAHMEN
Derselbe Raum, zwei Eindrücke
Kein Umbau, keine Ausstattung — nur Tageslicht, offene Vorhänge, gerade gehalten und aufgeräumt.
SO NICHT
Abends fotografiert, aus der Tür heraus, Möbel im Weg, halb zugezogene Vorhänge. Der Raum ist derselbe — nur will ihn so niemand ansehen, und ein Eigentümer erkennt darin sein eigenes Objekt wieder.
SO
Tageslicht, alles offen, aus der Ecke gerade aufgenommen, Boden frei. Vier Handgriffe, keine Ausrüstung — und der Unterschied entscheidet darüber, ob überhaupt weitergelesen wird.
Das ist zugleich Ihre Arbeitsprobe
Der Eigentümer, der überlegt zu verkaufen, sieht sich Ihre Objekte an und stellt sich vor, wie seines dort aussehen würde. Deshalb ist Sorgfalt bei den Bildern nicht nur Käufersache — sie entscheidet über den nächsten Auftrag.
In dieser Reihenfolge, auf jeder Seite. Alles andere an einer Website ist Verzierung.
Kostenlos anfragen
ZWEI EINDRÜCKE
Derselbe Raum, zwei Aufnahmen
Bei Tageslicht, aufgeräumt, gerade fotografiert — oder abends mit Schräglage und Unordnung. Dasselbe Objekt, zwei Preisvorstellungen beim Betrachter.
Bei einer Immobilie entscheidet das Bild.
DER GRÖSSTE HEBEL
Bei einer Immobilie entscheidet das Bild
In keiner anderen Branche auf dieser Website trägt Bildmaterial so viel. Ein Interessent entscheidet in Sekunden, ob er weiterliest — und ein Eigentümer entscheidet daran, ob er Ihnen sein Objekt gibt.
1 Bild
entscheidet den ersten Blick
Das Titelbild bestimmt, ob überhaupt jemand die übrigen ansieht.
Vier Dinge machen den größten Teil aus, und keines davon braucht teure Ausrüstung: bei Tageslicht fotografieren statt abends, alle Vorhänge auf, gerade halten statt aus der Tür heraus schräg, und aufräumen — Mülleimer, Wäscheständer und Kabel aus dem Bild. Wer regelmäßig hochwertige Objekte vermittelt, fährt mit einem Fotografen besser; bei allem anderen bringen diese vier Handgriffe den größten Teil der Wirkung.
Aufmaß und Schlüssel — der Rest ist Sorgfalt.
REIHENFOLGE
Womit anfangen
Vier Schritte. Der erste kostet nichts und wirkt bei jedem Objekt, das Sie künftig einstellen.
ZUERST
Die vier Handgriffe beim Fotografieren
Tageslicht, Vorhänge auf, gerade halten, aufräumen. Ab dem nächsten Objekt, ohne Ausrüstung und ohne Termin. Das ist der größte Hebel und der einzige, der sofort wirkt.
DANN
Pflichtangaben in Felder bringen
Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse — je ein eigenes Feld, ausgegeben in Detailansicht, Liste und Teaser. Einmalige Arbeit, danach automatisch.
DANACH
Den Eigentümer mitdenken
Ein Weg von der Objektliste zur Bewertung und zum Ortstermin. Der Leser, der dort still mitliest, ist der wertvollste — und für ihn steht auf den meisten Seiten nichts.
Ab Monat 6 · Laufender Zustand
Die Struktur wächst weiter
Jeden Monat entstehen neue Bereiche entlang des Bauplans: weitere Leistungen, weitere Städte, weitere Antworten. Jeder neue Bereich stärkt die vorhandenen, weil er zusätzliche Verbindungen in dieselbe Struktur bringt.
Zusammengefasst: Vier bis sechs Wochen bis zur fertigen Seite, drei bis sechs Monate bis zur ersten messbaren Bewegung, etwa ein Jahr bis zu einem belastbaren Zustand.
Wie Sie fremde Objekte behandeln, entscheidet über die eigenen Aufträge.
WAS 12WEB ÜBERNIMMT
Die Objektvorlage — nicht die Portalkonkurrenz
Was ich baue, ist eine Objektdarstellung, die sorgfältig wirkt und die Pflichtangaben überall ausgibt. Was ich nicht baue, ist eine Suchmaschine, die gegen die Portale antritt.
ENTHALTEN
Objektvorlage mit eigenen Feldern für alle Pflichtangaben, ausgegeben in Detailansicht, Übersicht und Teaser. Dazu ein Weg von der Objektliste zur Bewertung und zum Ortstermin, und die Aufbereitung Ihrer Objektbilder.
SIE LIEFERN
Die Aufnahmen und die Angaben aus dem Energieausweis. Ich weise darauf hin, wenn ein Feld leer bleibt — ausfüllen und verantworten müssen Sie.
NICHT ENTHALTEN
Keine Objektsuche mit Filtern als Standardleistung, keine Anbindung an Maklersoftware oder Portale als Standardleistung, keine Fotoaufnahmen vor Ort, keine Rechtsberatung. Domain und Zugänge laufen auf Ihr Büro, ein Wechsel bleibt jederzeit möglich.
DIE VORLAGE
Die Objektvorlage, nicht das einzelne Objekt
Objekte wechseln wöchentlich. Was bleibt, ist die Vorlage, nach der sie dargestellt werden — dort steckt die Arbeit, nicht im einzelnen Eintrag.
Die Objektliste konkurriert mit dem Portal.
Ihre Kunden suchen mit dem Telefon zwischen zwei Terminen. Wir bauen die Seite, die sie überzeugt, bevor sie weiterscrollen: Festpreis je Posten, ein Ansprechpartner, Zugänge in Ihrer Hand.
HALTUNG
Was Sie hier nicht bekommen
Vier Dinge, die bei Maklerseiten üblich sind und hier nicht vorkommen.
×
Eine Objektsuche, die mit Portalen konkurriert
Keine aufwendige Filtersuche auf der eigenen Seite. Danach sucht dort niemand — das Geld ist in sorgfältigen Bildern und einem Weg zum Eigentümer besser angelegt.
×
Schöngerechnete Objektbeschreibungen
Keine Formulierungen, die einen Zustand besser darstellen, als er ist. Das fällt spätestens bei der Besichtigung auf und kostet mehr Vertrauen, als es an Terminen bringt.
×
Verkaufte Objekte als Kulisse
Keine alten Angebote, die stehenbleiben, damit die Liste voll aussieht. Als Referenz mit Vermerk gern — als Anzeige nicht, denn das ist sie rechtlich weiterhin.
×
Bilder von Bewohnern ohne Einverständnis
Keine Aufnahmen, auf denen Mieter, deren Einrichtung im Detail oder persönliche Gegenstände erkennbar sind, ohne dass die Betroffenen zugestimmt haben.
HÄUFIGE FRAGEN
Fragen zur Objektdarstellung
Brauchen wir eine Objektsuche mit Filtern?
–
In den meisten Büros nicht. Gesucht wird auf den Portalen, wo alle Angebote nebeneinanderliegen. Eine schlichte Übersicht mit Verweis auf Ihre Portalangebote genügt. Das Geld ist in sorgfältigen Bildern und einem Weg zum Eigentümer besser angelegt — dort entstehen die Aufträge, von denen ein Büro lebt.
Dürfen verkaufte Objekte online bleiben?
+
Lohnt sich ein Immobilienfotograf?
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Müssen die Energieangaben auch in der Übersicht stehen?
+
Wir bekommen die Objekte über eine Schnittstelle. Ändert das etwas?
+
Warum wir das machen
GESEHENWERDEN.
Gute Arbeit spricht sich herum. Nur eben langsamer als eine Seite, die man findet.
Erst reden,
dann rechnen.
Das erste Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Wenn wir die Falschen sind, sagen wir es im Telefonat.
Sie schicken das Formular oder rufen an.
Antwort am selben Werktag, bis 18 Uhr.
Telefonat, eine Stunde, zum Wunschtermin.
Festpreisangebot auf einer Seite, schriftlich.
In zwei Minuten ausgefüllt
Ihre Angaben gehen verschlüsselt direkt an uns und werden nicht weitergegeben.
